pagar alquiler por el coronavirus

¿Tengo que pagar el alquiler del local si me afectan las medidas de cierre por Coronavirus – COVID19?

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Muchos os estaréis preguntando: ¿debo pagar alquiler por el Coronavirus?

Como ya sabréis todos, se ha anunciado que el Estado de Alarma se prorroga hasta el próximo 12 de Abril, con la autorización del Congreso. 

Y con ello, comenzamos a preguntarnos cómo vamos a poder hacer frente a nuestras deudas y a las facturas pendientes que dejamos sin pagar antes de que aconteciese esta situación de crisis médica. 

También nos preocupamos por aquello que se nos adeuda, ¿nuestros clientes seguirán en posición de hacer frente a sus pagos ante nosotros o nos dejarán tirados?. Es lógico comenzar a pensar así, sobre todo en relación a aquellos pagos más grandes y acuciantes, como puede ser el pago de la renta del alquiler del local de negocio.

¿Qué puedo hacer si tengo que pagar el alquiler del local en unos días y mi circulante no alcanza para liquidarlo?

Actualmente, el Gobierno está manejando la posibilidad de suspender el pago del alquiler dos meses a aquellas personas que hayan quedado en una situación vulnerable por esta crisis del COVID19.

Es una medida que aún se está negociando, pero que parece podría incluir a los autónomos y pymes con una caída sustancial de sus ingresos o que hayan sido obligados a cerrar.

Mientras se ultima esta noticia, ¿qué podemos hacer a día de hoy?.

Actualmente estaríamos manejando dos posibles escenarios para los autónomos y pymes con un local de negocio que no puedan pagar:

1. Que tu actividad sea una de las que ha sido SUSPENDIDA por el R.D del Estado de Alarma del pasado 14 de marzo . Estamos por tanto ante un caso de “fuerza mayor”, ya que se te ha obligado a cerrar sí o sí.En este caso, nos podríamos encontrar ante un supuesto de exoneración de rentas por causa de fuerza mayoren aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus”.

¿Qué es esta doctrina “Rebus sic stantibus”?

Es una expresión latina que puede traducirse como «estando así las cosas»

El cual hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos deben tener en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración

Y cualquier alteración sustancial de las mismas posteriormente, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones firmadas anteriormente.

Como es lógico, un contrato de alquiler de local actual se habrá celebrado en circunstancias normales, antes de la crisis médica del COVID19. 

Por tanto, ahora mismo, se han visto alteradas de forma sustancial las circunstancias por la cuales se pactó y firmó el contrato de arrendamiento en su día. Con lo que actualmente se cumpliría dicha doctrina. 

Esta doctrina, se aplica sólo en circunstancias extraordinarias y aunque no está regulada en España de manera formal, ya que proviene del derecho anglosajón, sí que ha sido usada por el Tribunal Supremo en varias ocasiones y existe jurisprudencia. 

Es el caso de su aplicación tras la Guerra Civil Española, en diferentes contratos que regían la distribución de la aceituna de Jaén , por ejemplo.

Si esta doctrina pudiera ser aplicada actualmente, el arrendatario podría quedar exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del Decreto del Estado de Alarma.Es decir, que en lo que concierne al mes de marzo, existiría obligación de pagar la renta por el periodo comprendido entre el día 1 y el día 14 de Marzo, nada más.

Esta exención se podría mantener mientras siga la declaración de Estado de Alarma, al menos hasta el día 12 de Abril.

¿Cómo se puede desarrollar esta doctrina “Rebus sic stantibus” en la práctica?

Si eres un arrendatario (el autónomo que alquila el local de negocio) deberás notificar fehacientemente al propietario del local esta circunstancia, enviando un burofax al propietario, a los efectos de dejar constancia de tu voluntad de negociación, y para que comencéis a negociar en cuanto sea posible.

Ante la falta por el momento de una regulación específica de medidas coyunturales concretas para los arrendamientos afectados por la situación del estado de alarma, se debe de negociar con el arrendador obligatoriamente. 

Así por ejemplo, una buen vía para evitar posibles litigios futuros podría ser acudir a un Servicio de Mediación.

El ICOGAM (Ilustre Colegio de Gestores Administrativos de Madrid) pretende evitar potenciales conflictos poniendo a disposición de los interesados un Servicio de Mediación a través de los Gestores Administrativos colegiados en Madrid.

Si tienes interés en usarlo, consulta a tu gestor lo antes posible.Además, el ICOGAM ha elaborado un modelo de solicitud orientativo para que los arrendatarios de locales u otros inmuebles dedicados a actividades comerciales o profesionales puedan plantear a sus arrendadores:

  • Reducciones proporcionales de las rentas
  • Aplazamientos 
  • O hasta su exoneración temporal, mediante cauces consensuados o de negociación bilateral.

Debes saber también que, la exoneración de rentas por causa de fuerza mayor tampoco puede constituir un daño para el propietario

El propietario también se ve abocado a sufrir un daño patrimonial sin que se pueda achacar responsabilidad a nadie. 

En cualquier caso, el arrendador (propietario del local) podrá oponerse como medida al menos para hacer valer su derecho posterior frente a la Administración, si es que la Administración decide dar algún tipo de ayuda a posteriori. 

2. Que tu actividad sea una de las que NO ha sido suspendida por el Decreto del Estado de Alarma. 

En este caso es difícil que puedas acogerte a la doctrina “Rebus sic stantibus”.

No existirá ninguna exoneración de pago de la renta mensual de estos meses, pues el pago del local, dependerá única y exclusivamente de la voluntad del propietario y de su sensibilidad contigo y tu negocio.

En cualquier caso, es conveniente intentar llegar a un acuerdo en común entre las dos partes, sea cual sea la situación. 

Es mejor negociar cómo solventar este plazo de tiempo excepcional de la mejor manera posible para todos, así todos saldremos ganando.

Si tienes dudas sobre ¿cómo afectan las medidas tomadas por el COVID19 a autónomos y empresarios? te dejo un enlace a mi último artículo del blog, donde lo explico con detalle. 

Mucha fuerza y ánimo a tod@s!! #Resistiré #YoMeQuedoEnCasa

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